Président de la fédération des ESH depuis juin 2010 et Président de France Habitation, Michel Ceyrac est considéré comme une figure incontournable du logement social. Il donne son point de vue sur le contexte économique et les mesures politiques qui impactent le monde de l’habitat.

La crise actuelle affecte-t-elle aussi les bailleurs sociaux ?

« La crise financière qui est survenue cet été n’a pas eu d’effet direct sur les bailleurs sociaux puisque nos financements n’ont pas été impactés par les mesures annoncées récemment par le gouvernement. A moyen terme, on peut même supposer que cette crise ait un effet bénéfique sur les investissements fonciers des organismes HLM. Avec le « Scellier » raboté et la taxation probable sur les plus values immobilières des particuliers, on peut s’attendre à un ralentissement du marché immobilier. Cet essoufflement se traduirait par une moindre pression des promoteurs immobiliers sur le foncier dans les zones tendues. Ce schéma serait ainsi favorable aux organismes HLM dans la mesure où il leur permettrait d’acquérir des terrains plus facilement et moins chers. »

Ne craignez-vous pas une réduction des financements liés au 1% logement ?

« Il est vrai que le 1 % logement a connu une négociation un peu difficile cet été. Des changements, qui prendront effet à partir du 1er janvier 2012, ont été apportés aux modalités de financement des bailleurs sociaux (subventions converties en prêts de très longue durée de 40 à 50 ans). Néanmoins, avec un chiffre de 2,8 milliards d’euros sur trois ans annoncé par le gouvernement, le montant du
1 % devrait être à peu près équivalent en valeur actuarielle que précédemment. »

Doit-on en conclure que la situation financière des bailleurs sociaux est plutôt bonne ?

« Si la crise récente ne touche pas directement les organismes HLM, la tendance inexorable à la réduction des dotations de l’Etat et des collectivités locales nous impacte fortement depuis plusieurs mois déjà. Il devient très difficile pour nous de maintenir notre activité et nous sommes contraints de trouver des moyens alternatifs pour assurer notre financement. La vente de HLM fait partie des solutions possibles, d’autant qu’il est souhaitable de favoriser l’accession à la propriété de nos résidents.
Mais avec 7 000 HLM vendus en 2010 (dont 4 600 par les ESH), les plus-values restent marginales.
Nous sommes donc inquiets pour l’avenir et restons extrêmement vigilants sur le devenir de nos sources de financement (subventions, prêts de la caisse des dépôts grâce à la gestion du livret A, taxe sur les salaires, aides fiscales...). »

Quelles sont les conséquences du « prélèvement péréquatif », dont la mise en application a été précisée par un récent décret ?

« La loi de finances 2011 prévoit en effet qu’une partie de la richesse produite par les HLM doit être redistribuée en leur sein afin d’assurer le financement de la construction de nouveaux logements sociaux en zone tendue. Pour les bailleurs sociaux, il s’agit clairement d’une ponction contre-productive. Même si cette mesure est destinée à financer à l’ANRU (Agence nationale de renouvellement urbain), ces fonds propres qui nous sont confisqués ne pourront être investis ni dans la construction ni dans l’entretien de logements. Ce qui est dommageable pour l’ensemble du secteur et contraire à notre objectif d’augmenter le niveau de production. »

Le secrétaire d’état au logement M. Benoist Apparu est favorable aux restructurations dans le secteur HLM, favorisant la mutualisation de leurs fonds propres. La fédération des ESH a-t-elle engagé des actions dans ce sens ?

« Il peut y avoir effectivement des effets bénéfiques à certaines restructurations dans notre secteur, mais il ne me semble pas opportun de généraliser ce système à l’ensemble des ESH. D’une part, il faut se méfier des économies d’échelle : ce n’est pas parce qu’on est un grand groupe qu’on est mieux géré. D’autre part, certains organismes sont très bien adaptés à leur territoire. Enfin, cette idée de faire remonter des fonds des zones non tendues vers les zones tendues est loin de susciter l’adhésion des élus locaux. »